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La fattispecie. Una società, venditrice di alcuni immobili (garages e cantine) facenti parte di un condominio, otteneva decreto ingiuntivo contro gli acquirenti per il saldo del prezzo d’acquisto.
I debitori ingiunti notificavano atto di citazione in opposizione al predetto decreto, chiedendo la revoca del decreto opposto sulla base di un’eccezione di inadempimento, a causa della presenza di infiltrazioni; chiedevano la chiamata in causa dell’impresa che aveva eseguito i lavori e la condanna, in solido tra loro, della venditrice e dell’appaltatrice al risarcimento dei danni, pari ai costi per l’eliminazione dei vizi e quelli per mancata utilizzazione degli immobili.
Il Tribunale decideva preliminarmente la questione relativa alla legittimazione attiva dei condomini.
Gli opponenti affermavano di voler agire con riferimento a danni sia nelle parti in proprietà esclusiva che nelle parti comuni.
Eccepiva la società venditrice che essi potevano agire limitatamente ad eventuali vizi riguardanti gli immobili di loro proprietà, difettando di legittimazione attiva per quelli riguardanti le parti comuni dell’edificio.
Il Tribunale accoglieva tale eccezione, facendo proprio un consolidato indirizzo di legittimità in base al quale, con riferimento proprio alle domande di natura risarcitoria, le quali tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione di un servizio comune, senza - quindi - attinenza diretta all'interesse esclusivo dei singoli partecipanti, la legittimazione attiva spetta in via esclusiva all'amministratore del condominio (ex multis Cassazione civile, sez. II, 23/05/2012, n. 8173).
Più precisamente, la Corte distingue tra domande tendenti ad esercitare atti conservativi di difesa dei beni comuni e domande di natura risarcitoria; con riferimento al primo ordine di domande non si dubita della sussistenza della legittimazione attiva del singolo condomino, considerato che, essendo il Condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l'esistenza dell'amministratore del Condominio non esclude che ciascun condomino possa provvedere direttamente ad agire per la tutela dei diritti inerenti alle parti comuni (Cass. 16-9-1991 n. 9629; Cass. 14-12-1993 n. 12304; Cass. 12-3-1994 n. 2393; Cass. 6-8-1999 n. 8479); ma a diverse conclusioni deve invece giungersi in punto legittimazione attiva del singolo condomino con riguardo al secondo tipo di domande, posto che esse tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione di un servizio comune, senza quindi attinenza diretta all'interesse esclusivo dei singoli partecipanti, con la conseguenza che in tali controversie la legittimazione attiva spetta in via esclusiva all'amministratore del Condominio.
Nel merito, il Tribunale analizzava la domanda ex art. 1669 c.c., e pur ritenendo applicabile la norma in astratto per versarsi in ambito di “gravi difetti di costruzione”, accoglieva l’eccezione della venditrice, la quale, essendo esclusivamente tale e non anche costruttrice dell’immobile in oggetto, ed avendone affidato la realizzazione, in piena discrezionalità ed autonomia tecnica, ad altra società convenuta (circostanza ritenuta provata in quanto non smentita dai condomini e non contestata dall’appaltatrice, e confermata dalla chiamata in causa diretta di quest'ultima da parte dei condomini) aveva eccepito che l'azione prevista dall'art. 1669 c.c. non poteva essere esercitata contro di sè, non avendo essa assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera. Il venditore - infatti - può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera solo nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale (Cassazione civile, sez. II, 18/12/2015, n. 25541).
