CONDOMINIO. LEGITTIMAZIONE DELL'AMMINISTRATORE E DANNO DA ILLEGITTIMA OCCUPAZIONE



Nota a sentenza n.367/2017 del Tribunale di Padova, due interessanti questioni:
1) la legittimazione sostanziale dell'amministratore di condominio ex art. 1130 c.c.;
2) Il danno da illegittima occupazione di bene altrui.


Si riporta un'interessante sentenza del Tribunale di Padova che affronta due interessanti questioni:
- la legittimazione sostanziale dell'amministratore di condominio ex art. 1130 c.c.;
- il danno da illegittima occupazione di bene altrui.

La fattispecie. Un condominio citava in giudizio la proprietaria di una rivendita di giornali in quanto la stessa, senza preavviso né autorizzazione, aveva arretrato dalla posizione originaria l’edicola di sua proprietà fino a posizionarla completamente all’interno della proprietà esclusiva del condominio; chiedeva pertanto che, accertata l’illegittima occupazione da parte della convenuta, la stessa fosse condannata alla restituzione dell’area occupata e al pagamento di una indennità di occupazione.

Si costituiva la convenuta, esponendo che l'arretramento non era stato una sua iniziativa, ma che il Comune le aveva comunicato la necessità di trovare una nuova collocazione dell’edicola per far fronte all’esecuzione della pista ciclabile ed all'allargamento della sede stradale, ed aveva provveduto a spostare l’edicola posizionandola nella posizione attuale.Chiedeva quindi di essere autorizzata alla chiamata in causa del Comune per esserne manlevata.

Preliminarmente, eccepiva l’improponibilità dell’azione in quanto l’amministratore non era stato autorizzato dalla competente assemblea condominiale, e contestava l'esistenza di un danno risarcibile, attesa la natura della porzione occupata, adibita a transito e parcheggio pubblico e non limitata ai condomini, con la conseguenza che il Condominio non aveva subito alcun concreto pregiudizio dall'occupazione. Si costituiva ritualmente il Comune associandosi alle predette eccezioni.Disposta C.T.U. in ordine alle dimensioni dell’area occupata dall’edicola, nonché in ordine al valore locativo dell’area, la causa passava in decisione.

In ordine all’eccezione di improponibilità dell’atto introduttivo per mancata autorizzazione da parte dell’assemblea ed alla conseguente carenza di legittimazione attiva, il Tribunale accerta che l’azione proposta dall’attore, al di là delle espressioni utilizzate, non può essere qualificata come azione di rivendica ex art 948 c.c. o comunque come azione reale, che presuppone l’accertamento del diritto di proprietà (qui non contestato) sulla porzione di terreno per cui è causa (nel qual caso potrebbe essere richiesto addirittura il mandato all'unanimità dei singoli condomini), ma come un'azione volta alla "conservazione dei beni comuni", per la quale non è prevista alcuna autorizzazione assembleare. Trattasi in sostanza di una azione svolta al ripristino dello stato originario dei luoghi, a tutela del bene comune, per la quale non necessita autorizzazione da parte dell’assemblea in quanto le azioni svolte a tutela dei beni comuni rientrano nei poteri dell’amministratore ex art 1130 c.c.

Il Tribunale patavino aderisce in sostanza al recente orientamento della Suprema Corte: ”Nel caso di abusiva occupazione di una porzione di area condominiale, mediante la costruzione di un manufatto di proprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell'amministratore di condominio ad agire giudizialmente, con azione volta al "ripristino dei luoghi", nei confronti dell'autore dell'opera denunciata; una simile azione, infatti, essendo diretta al mantenimento dell'integrità materiale dell'area condominiale, stravolta dalla nuova costruzione, rientra nel novero degli atti conservativi di cui al menzionato art. 1130 c.c. (Cassazione civile, sez. II, 22/03/2013, n. 7327).

La seconda questione riguarda il difetto di danno in concreto, atteso che trattasi di un’area di proprietà esclusiva del condominio, ma adibita a pubblico passaggio e non di uso esclusivo dei condomini.

Il Tribunale dapprima affronta il problema se sull’area privata destinata ad uso pubblico venga a costituirsi di fatto una servitù di pubblico passaggio, così che il bene possa essere equiparato ad un’area pubblica/demaniale anche per quanto riguarda l’occupazione. Cita, a riguardo, una recente ordinanza del Consiglio di Stato (184/2016): laddove i Comuni siano titolari di diritti di uso su aree private che siano acquisiti per titolo o di fatto non possono comportarsi uti domini ma devono limitarsi a garantire il godimento del bene da parte della collettività e chiedere l’esplicito assenso del proprietario per ogni variazione d’uso, anche temporanea del bene, non potendo violare i diritti del proprietario costituzionalmente e civilmente tutelati (art 42 Cost., art 832 c.c.). 

Pertanto, continua il Tribunale, nel caso di specie l’area sulla quale è stata collocata l’edicola è di proprietà esclusiva del Condominio, pur adibita a pubblico passaggio pedonale: i poteri in capo all’ Amministrazione nella gestione del bene restano limitati a quelli intesi a garantire l’uso del bene da parte della collettività in conformità ai dettami dell’interesse pubblico. L’Amministrazione non può, invece, disporre del bene ed esercitare su di esso i poteri che le competerebbero se questo appartenesse al proprio demanio.

Ciò posto, pacifico che l’occupazione è avvenuta senza alcuna autorizzazione da parte del proprietario, il Tribunale rigetta la tesi della convenuta, per la quale alcun danno può essere derivato dal posizionamento dell’edicola sul suolo di proprietà del condominio, in quanto l’area non era in uso esclusivo dei condomini ma di uso pubblico, e fa propria la tesi del Condominio, per il quale il danno da occupazione illegittima è in re ipsa, affermando che ben il Condominio avrebbe potuto prendere accordi con la convenuta per concedere l’utilizzo parziale dell’aera di sua proprietà per la collocazione dell’edicola, immutata la destinazione dell’area ad uso pubblico.

Il Tribunale dimostra così di condividere, nella vexata quaestio, l’orientamento ormai consolidato della Cassazione (sez. II, 07/08/2012, n. 14222) secondo cui, in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui, l'esistenza di un danno in re ipsa subito dal proprietario, sul presupposto dell'utilità normalmente conseguibile nell'esercizio delle facoltà di godimento e di disponibilità del bene insite nel diritto dominicale, costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum, la quale non può operare ove risulti positivamente accertato che il dominus si sia intenzionalmente disinteressato dell'immobile. Nello stesso senso Cassazione civile, sez. III, 16/04/2013, n. 9137, Cassazione civile, sez. II, 15/10/2015, n. 20823; Cassazione civile, sez. III, 16/04/2013, n. 9137 (oltre a Cass.26610/2008 e 23065/2009).

Alla luce di tali principi, nel caso di specie, il Tribunale dichiara cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda di ripristino dello stato dei luoghi, condanna la convenuta al pagamento, a favore del Condominio , di una indennità di occupazione commisurata al valore locativo dell'area ed alla rifusione delle spese di giudizio, e condanna il Comune terzo chiamato a manlevare la convenuta per le spese di giudizio attoree, a rifonderle le proprie ed a sostenere le spese di C.T.U.

(Nota a cura di Avv. Enrico Rocco - Avv. Marco Barbieri)

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Gb 01.03.2017
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